Lengthy Odds – Taruhan Tiongkok pada REIT menarik skeptis

Long Odds - China's bet on REITs draws sceptics

Oleh Samuel Shen, Yawen Chen dan Clare Jim

SHANGHAI / BEIJING (Reuters) – Rencana China untuk memperkenalkan belief investasi actual estat (REIT) menandai langkah penting untuk mendapatkan uang pribadi untuk mendanai infrastruktur seperti jalan tol dan sistem pembuangan limbah, tetapi pihak berwenang memotong pekerjaan mereka dalam menciptakan proyek yang sepenuhnya lengkap. pasar.

Di banyak negara, REIT digunakan sebagai sarana bagi investor untuk memiliki properti melalui pasar saham, menikmati pendapatan dari proyek-proyek seperti blok kantor yang disewa, sementara memungkinkan pengembang untuk membebaskan neraca mereka untuk usaha baru.

Tes tersebut, kata para ahli, adalah apakah Beijing mampu mengembangkan cara yang lebih berbasis pasar untuk membiayai pertumbuhan di masa depan, yang hanya berevolusi secara perlahan tetapi memiliki keuntungan memperbesar kumpulan modal yang tersedia dan menyapih para pemain negara yang tidak efisien.

Setengah lusin pakar infrastruktur, manajer dana, dan pengacara mengatakan kepada Reuters bahwa mendirikan pasar REIT di Cina bisa terbukti rumit, menunjukkan kesulitan seperti kurangnya pengembalian yang memadai, keengganan pemangku kepentingan, serta masalah hukum dan pajak.

Leo Zhang, seorang pakar infrastruktur di China dan Ketua Jumbo Consulting, sebuah konsultan yang berfokus pada infrastruktur, mengharapkan akan dibutuhkan beberapa tahun untuk mengembangkan pasar.

"Di masa mendatang, misalnya, dalam 5 tahun ke depan, saya tidak berpikir skalanya akan terlalu besar. Awalnya hanya selusin produk nasional," kata Zhang.

Di bawah uji coba yang diluncurkan bulan lalu oleh Komisi Pengembangan dan Reformasi Nasional (NDRC), badan perencanaan negara, aset yang memenuhi syarat untuk menerbitkan REIT termasuk pusat knowledge, jalan tol, dan sistem pembuangan limbah. Mereka harus beroperasi setidaknya selama tiga tahun.

Meskipun properti saat ini dikecualikan karena takut memicu gelembung aset, REITs dapat membuka dana untuk gelombang berikutnya dari proyek-proyek infrastruktur penciptaan lapangan kerja saat China berusaha untuk menghidupkan kembali pertumbuhan ekonomi di tengah penurunan terburuk dalam tiga dekade.

$ three TRILIUN PASAR?

Pasar REIT Tiongkok yang lebih luas yang pada akhirnya mencakup properti dapat mencapai lebih dari $ three triliun (2,four triliun pound), Goldman Sachs memperkirakan – melampaui Amerika Serikat sebagai yang terbesar di dunia.

Namun, para ahli mengatakan mengembangkan pasar bahkan sepersepuluh dari ukuran itu pertama-tama membutuhkan otoritas untuk mengatasi beberapa masalah mendasar.

Hambatan terbesar adalah menemukan proyek-proyek untuk REIT China yang menawarkan pengembalian yang menarik karena sedikit, yang didanai oleh pinjaman negara murah, dirancang dengan mempertimbangkan tingkat pengembalian pasar.

"Pengembalian infrastruktur sangat rendah di Cina dibandingkan dengan di pasar lain," kata Zhang Jumbo Consulting.

Infrastruktur yang didanai melalui kemitraan publik-swasta (PPP), yang sampai saat ini memimpin upaya Cina untuk menarik investor swasta, biasanya menghasilkan paling baik antara 5% dan 6%, dibandingkan dengan antara 12 dan 15% untuk mereka yang berada di ekonomi Barat, menurut Zhang. .

Masalah pengembalian rendah telah menyengat Beijing sebelumnya, ketika tersandung dalam dorongan 2016 untuk Efek Beragun Aset PPP (ABS) karena beberapa proyek yang tampaknya menjanjikan mengalami kerugian selama bertahun-tahun berturut-turut.

NDRC dan China Regulatory Fee (CSRC), yang bersama-sama menerbitkan surat edaran pada bulan April, tidak menanggapi permintaan komentar.

PAJAK, KETENTUAN HUKUM

Bahkan untuk proyek dengan hasil lebih tinggi, masih ada pertanyaan apakah pemegang saham saat ini – pemerintah daerah dan lainnya – akan memiliki cukup insentif untuk menjual ke REIT mengingat mereka sekarang menikmati pengembalian investasi awal mereka.

Perpajakan adalah masalah lain.

Risikonya adalah bahwa di bawah peraturan saat ini, pemilik aset – yang kemungkinan besar merupakan kendaraan pemerintah, dengan pemegang REIT yang memiliki hak atas aliran pendapatan – bertanggung jawab atas pajak penghasilan tinggi dan berbagai pajak pertambahan nilai.

Telah ada panggilan untuk keringanan pajak untuk membantu memulai pasar baru, tetapi ini bisa rumit untuk didirikan pada suatu proyek sebelum REIT yang memuatnya berhasil terdaftar.

"Dalam pandangan saya beberapa kebijakan pajak dapat diberikan pada tingkat operasional REIT. Tetapi bagaimana memberikannya pada tingkat pembongkaran proyek, mungkin tidak semudah itu," kata mitra Deloitte Yu Na di Beijing.

Masalah hukum juga tampak besar mengingat kurangnya kerangka hukum Tiongkok yang mapan.

"Jika tujuannya hanya untuk mengeksplorasi sumber pendanaan baru untuk meringankan beban hutang kendaraan investasi pemerintah lokal sementara, tanpa mengoptimalkan pengungkapan hukum, eksekusi dan informasi tentang aset basic, itu bisa terlalu cacat untuk menarik investor jangka panjang," kata Kenny Wu, kepala Riset Kredit China di manajer aset yang berbasis di Hong Kong BFAM Companions.

(Pelaporan oleh Samuel Shen di Shanghai, Yawen Chen di Beijing dan Clare Jim di Hong Kong; Enhancing oleh Jennifer Hughes & Shri Navaratam)