Portland bertaruh pada koperasi untuk memenuhi kebutuhan akan perumahan yang terjangkau

Portland bertaruh pada koperasi untuk memenuhi kebutuhan akan perumahan yang terjangkau

Fiston Mubalama berdiri di luar gedung apartemen koperasi perumahan di Pierce Street di Lewiston pada hari Minggu. Mubalama pindah ke device tiga kamar tidur di gedung itu lebih dari setahun yang lalu dan menyukai version kepemilikan koperasi. “Dengan koperasi, ini sangat berbeda, karena kita semua saling menjaga,” katanya. Gregory Rek / / Staf Fotografer

Pada bulan Maret lalu, Houssein Abdi menghadiri pertemuan khusus untuk menemukan cara membantu sesama penyewa yang hidupnya baru saja mulai terpengaruh oleh pandemi virus corona.

Mereka menyusun rencana untuk mencegah penyewa digusur karena tidak membayar sewa dan untuk membantu menemukan dukungan tambahan untuk lima rumah tangga yang berjuang untuk memenuhi kebutuhan.

“Kami datang bersama sebagai keadaan darurat dan memutuskan tidak akan ada penggusuran dan tidak akan ada hukuman bagi seseorang yang tidak membayar biaya pembawa,” kata Abdi, 39, yang bekerja untuk Departemen Kesehatan dan Layanan Kemanusiaan Maine.

Namun dalam kasus ini, Abdi dan sesama penyewa juga merupakan tuan tanah. Dan proses yang mereka gunakan untuk membantu satu sama lain adalah proses yang demokratis, bukan keputusan yang diturunkan dari satu pemilik properti.

Mereka adalah anggota koperasi perumahan Raise-Op di Lewiston, di mana penghuninya bertanggung jawab secara langsung untuk mengelola properti mereka dan menetapkan harga sewa, atau menanggung biaya. Ini adalah version perumahan yang telah berkembang pesat di tempat lain di Amerika Serikat, termasuk New York City dan Washington, D.C., tetapi relatif jarang di Maine.

Itu semua bisa berubah di tahun-tahun mendatang, karena Portland menempatkan taruhan besar bahwa koperasi perumahan dapat membantu menciptakan perumahan yang terjangkau secara permanen untuk apa yang disebut “menengah yang hilang”, atau mereka yang menghasilkan terlalu banyak uang untuk memenuhi syarat untuk perumahan bersubsidi tetapi tidak tidak cukup untuk membeli perumahan dengan harga pasar.

Selama setahun terakhir, Dewan Kota telah bermitra dengan dua organisasi pemula – Maine Cooperative Development Partners, yang mencakup pengembang perumahan yang terjangkau Nathan Szanton, dan Greater Portland Land Trust – untuk mengembangkan tiga properti kota menjadi koperasi perumahan.

Dewan minggu lalu menyetujui perjanjian pembelian dan penjualan dengan Maine Cooperative Development Partners untuk mengembangkan 165 Lambert St. menjadi setidaknya 20 device perumahan koperasi di North Deering dekat garis Falmouth. Grup ini juga merundingkan perjanjian pembelian dan penjualan untuk 43 dan 91 Douglass St., di mana mereka ingin membangun lebih dari 100 unit component rumah koperasi.

Sementara itu, organisasi nirlaba Greater Portland Community Land Trust sedang mengerjakan proposition untuk membangun 16 device perumahan koperasi di 21 Randall St.

Koperasi perumahan perkotaan relatif baru di Maine, tetapi umum terjadi di bagian lain county.

Di Amerika Serikat, lebih dari 1,2 juta keluarga, dari semua tingkat pendapatan, tinggal di rumah yang dimiliki dan dioperasikan melalui asosiasi koperasi, menurut National Association of Housing Cooperatives. Mereka sebagian besar terkonsentrasi di pusat kota, termasuk Atlanta, Chicago, Detroit, Miami, dan San Francisco.

Julian Rowand, spesialis pengembangan koperasi dengan Lembaga Pengembangan Koperasi nirlaba, mengatakan saat ini ada 10 koperasi perumahan pedesaan di Maine, terutama untuk rumah produksi dan rumah mobil. Tapi Lewiston's Raise-Op adalah satu-satunya koperasi perkotaan di negara bagian itu.

Rowand mengatakan proyek Portland telah dibuat bertahun-tahun dan dia berharap version tersebut akan memainkan peran kunci dalam membantu mengatasi krisis perumahan kota.

“Saya sangat memuji (Dewan Kota) karena mengambil langkah ini,” kata Rowand. “Dalam beberapa tahun terakhir, masyarakat sangat tertarik dengan hal ini sebagai cara untuk mempertahankan perumahan dan terjangkau dan mampu hidup di kota. … Semua negara bagian dan kota perlu memiliki ini di gudang senjata mereka agar orang-orang dapat memiliki dan tinggal “di komunitas mereka.

Walikota Portland Kate Snyder adalah salah satu dari dua anggota dewan yang menentang pemberian properti Douglass Street kepada Maine Cooperative Development Partners, terutama karena strategi pembiayaan mereka akan menunda konstruksi dan hunian. Sebagai gantinya, dia dan Penasihat Kota Nicholas Mavodones mendukung suggestion Avesta Housing dan pengembang Jack Soley, sebuah tim yang sudah menyiapkan pembiayaan untuk memulai proyek mereka.

“Kami memiliki pengalaman yang sangat terbatas di Maine dengan koperasi ekuitas terbatas,” kata Snyder. “Saat kami merenungkan Douglass Street, saya tahu tim pengembangan telah dipilih untuk Lambert Street dan Portland akan diberi kesempatan untuk benar-benar melihat bagaimana kelanjutannya. Itu adalah bagian dari konteks saya: Bagaimana kami melakukan secepat mungkin. ”

Douglass Commons juga akan menghasilkan pendapatan yang lebih sedikit untuk kota dan membutuhkan subsidi publik yang lebih besar.

Avesta menawarkan kota $ 575. 000 untuk tanah dibandingkan dengan $ 475. 000 dari koperasi dan diperkirakan akan menghasilkan $ 13 juta dalam pajak properti selama 30 tahun, dibandingkan dengan $ 3,7 juta selama 30 tahun. Douglass Commons juga akan membutuhkan dukungan publik tambahan agar terjangkau. Anggarannya termasuk $ 371. 608 dalam bentuk pembiayaan kenaikan pajak dari kota, ditambah $ 400. 000 tambahan dalam pendanaan baik dari perwalian perumahan kota atau melalui app Hibah Blok Pengembangan Komunitas dan $ 750. 000 lainnya dalam pendanaan Brownfield.

Anggota Dewan Kota Tae Chong memuji Komite Perumahan dewan, yang dipimpin mantan Anggota Dewan Kota Jill Duson, untuk pekerjaannya pada version koperasi selama beberapa tahun terakhir. Model perumahan seperti itu akan memungkinkan orang, terutama mereka yang berpenghasilan antara 60 dan 100 persen dari pendapatan rata-rata place, untuk mendapatkan pengalaman berharga memiliki dan mengelola component dan bangunan mereka, tanpa harus membayar uang muka yang besar.

Pendapatan rata-rata region untuk Greater Portland pada tahun 2020 berkisar dari $ 70. 630 untuk individu hingga $ 100. 900 untuk keluarga beranggotakan empat orang.

“Itu bukan skema yang gila dan gila,” kata Chong. “Sudah ada selama 50 tahun atau lebih. Itu baru di Maine dan baru di Portland. Dan Anda tidak mempertaruhkan apa pun. Kami hanya mencoba untuk mendorong kelompok tengah yang hilang untuk mendapatkan kesempatan yang adil untuk dapat tinggal di Portland dan mampu membelinya. ”

The Greater Portland Community Land Trust dan Maine Cooperative Development Partners menggunakan dua version yang berbeda dan sedang dalam tahap awal perencanaan.

Keduanya akan menempatkan penghuni dalam kendali langsung atas pengelolaan dan pemeliharaan di setiap properti. Sewa, atau biaya penyimpanan, akan relatif stabil, karena kelompok tersebut hanya akan membayar hipotek atas properti dan bangunan tersebut. Namun penghuni, melalui dewan direksi atau asosiasi pemilik rumah, dapat menaikkan biaya tersebut untuk membayar fasilitas lain, seperti taman, atau membangun cadangan untuk pemeliharaan dan belanja modal lainnya.

Zack Barowitz, bendahara perwalian tanah, mengatakan version kelompoknya akan serupa dengan kondominium, di mana penghuninya akan membeli device mereka dan place umum akan dikelola oleh asosiasi pemilik rumah. Tapi harga jual device akan lebih terjangkau dari harga pasar kondominium karena nirlaba akan memiliki tanah, dan karena itu tidak membayar pajak properti, dan akan mengembangkan proyek tanpa memungut biaya pengembang biasa.

“Anda mencukur sedikit di sana-sini dan mencoba membuatnya semurah mungkin,” kata Barowitz.

Nilai jual kembali juga akan dibatasi agar device tetap terjangkau, meski nilai unit kemungkinan akan meningkat sesuai dengan inflasi, katanya. Rincian masih dikerjakan tentang ke mana nilai tambahan itu akan pergi: ke pemilik, ke asosiasi pemilik rumah, perwalian tanah, atau kombinasi keduanya.

Mitra Pembangunan Koperasi Maine menggunakan version ekuitas terbatas.

Mitra Pengembangan Koperasi Maine sedang merundingkan perjanjian pembelian dan penjualan untuk Douglass Commons, di mana mereka ingin membangun lebih dari 100 unit component perumahan dan apartemen koperasi. Matt Peters, kiri, Liz Trice dan Brian Eng dari Maine Cooperative Development Partners berpose Sabtu di situs Douglass Street, bekas lokasi West School, yang dirobohkan pada 2015. Dewan Kota Portland juga telah menyetujui perjanjian pembelian dan penjualan dengan kelompok untuk mengembangkan 165 Lambert St. menjadi setidaknya 20 device perumahan kooperatif di North Deering dekat jalur Falmouth. Derek Davis / / Staf Fotografer

Proposal Desa Lambert meminta 20 rumah keluarga tunggal untuk dibangun selama fase pertama dan 26 rumah tambahan untuk fase kedua. Dan Douglass Commons membangun 56 device gedung apartemen ditambah 52 device koperasi ekuitas terbatas di tujuh gedung terpisah.

Brian Eng, seorang pengembang dengan Maine Cooperative Development Partners, mengatakan penduduk perlu membeli saham di koperasi untuk tinggal di salah satu koperasi, daripada membeli unit mereka. Perkiraan awal menunjukkan bahwa satu bagian dapat berharga $ 10. 000, meskipun Eng mengatakan angka itu dapat berubah berdasarkan biaya proyek. Dan dia mengatakan itu tergantung pada anggota koperasi untuk menentukan seberapa besar mereka ingin membiarkan saham mereka terapresiasi nilainya.

Sekitar 20 keluarga telah menyatakan minatnya pada kedua proyek tersebut, yang masih perlu mendapatkan kesepakatan formal dengan kota, perubahan zona dan kemudian menjalani peninjauan dan persetujuan rencana lokasi, kata Eng.

“Kami sangat yakin bahwa, bekerja keras dalam hal ini dan melakukannya dengan cara yang benar, kami akan dapat menawarkan peluang kepemilikan rumah kepada orang-orang yang sebelumnya tidak dapat mengaksesnya,” kata Eng. “Kami memiliki kemampuan untuk menargetkan pemain tengah yang hilang. Secara umum, Anda akhirnya lebih bekerja sama dengan tetangga Anda. Anda akhirnya membangun komunitas yang bisa menjadi stage untuk pengembangan pribadi.”

Jika proyek Portland berhasil, Eng mengatakan kelompok tersebut berharap untuk memperluas koperasi perumahan di seluruh negara bagian, termasuk Biddeford, Westbrook dan Mount Desert Island.

Koperasi Raise-Op dimulai pada tahun 2008 dengan sebuah apartemen tiga device di Maple Street di Lewiston, menurut manajer Crag Saddlemire. Koperasi mulai tumbuh setelah serangkaian pembakaran pada tahun 2014, yang menurutnya membuat sekitar 100 orang mengungsi dan mendorong kota untuk melakukan pembongkaran. Grup tersebut mengoperasikan tiga gedung dengan complete 15 device dan saat ini sedang mengumpulkan dana untuk membangun gedung apartemen lainnya, katanya.

Karena koperasi dikelola oleh warga, Saddlemire mengatakan bahwa koperasi juga bisa menjadi “kendaraan untuk perubahan sosial” selain menyediakan peluang perumahan yang terjangkau. Ia mengatakan, dari 2014 hingga 2017, harga sewa pasar di kawasan Lewiston Auburn meningkat sebanyak 35 persen. Namun, biaya perumahan di koperasi hanya meningkat 5 persen, katanya, memungkinkan penduduk untuk menghemat antara $ two. 000 dan $ 4. ) 000 setahun.

“Setidaknya, cara mereka untuk memiliki rumah yang terjangkau hanya menghilangkan komponen penghasil laba yang lebih individualistis dari persamaan dan hanya berfokus pada kebutuhan umum untuk memiliki rumah yang aman dan sehat dan mencoba menghemat uang dalam pengoperasian rumah tersebut,” Kata Saddlemire. “Ini juga menjadi sebuah organisasi yang melaluinya banyak hal yang dapat dilakukan untuk memberi manfaat bagi penduduk dan lingkungan sekitar mereka.”

Saddlemire mengatakan koperasi tersebut sedang mencari untuk membangun gedung baru, yang diperkirakan menelan biaya sekitar $ 3 juta. Ia mengatakan proyek tersebut mendapat dukungan luas di masyarakat, dari orang-orang yang lebih liberal yang melihatnya sebagai cara untuk mendorong keadilan rasial dan ekonomi hingga orang-orang yang lebih konservatif yang memuji version kepemilikan dan aspek tanggung jawab pribadi.

Dia sangat senang dengan proyek yang direncanakan di Portland. “Mereka memiliki proposal yang sangat berani dan menginspirasi dan sangat menyenangkan melihat orang-orang membawanya ke tingkat berikutnya,” katanya.

Saddlemire mengatakan omset di koperasi itu rendah. Tapi tidak ada yang harus memberitahu Fiston Mubalama itu. Dia melamar studio dengan koperasi ketika dia berusia 19 tahun. Hampir lima tahun kemudian, setelah memperbarui lamarannya, dia akhirnya disetujui untuk mendapatkan unit tiga kamar tidur di Pierce Street, yang dia bagi dengan istri dan saudara iparnya.

Mubalama mengatakan yang harus dia lakukan hanyalah meletakkan deposit 800 yang dapat dikembalikan untuk pindah, dan sewanya saat ini $ 785 sebulan. Dia tidak perlu lagi mengganggu pemiliknya untuk memperbaiki keadaan.

Dengan koperasi, ini sangat berbeda, karena kita semua saling memperhatikan, “kata pria berusia 25 tahun itu.

Abdi sudah tinggal di gedung milik Raise-Op sejak 2015. Saat itu, dia dan istrinya sedang mengandung anak kembar dan membutuhkan apartemen yang lebih besar. Dia saat ini membayar $ 766 sebulan untuk tempat tiga kamar tidur untuk dirinya sendiri, istri dan lima anak.

Abdi mengatakan dia tidak tahu apa-apa tentang koperasi perumahan ketika dia pertama kali pindah, tetapi dia menghargai struktur manajemennya. Keluarganya adalah bagian dari komunitas yang kuat. Mereka memiliki kendali lebih besar atas pemeliharaan gedung apartemen mereka dan jumlah yang mereka bayarkan setiap bulan untuk tinggal di sana.

Dengan istrinya yang kini bekerja sebagai perawat, Abdi mengatakan keluarganya, yang sekarang mencakup lima anak, usia 5-13, berharap bisa membeli rumah sendiri dengan uang dengan mereka tabung.

“Sekarang setelah dia selesai sekolah dan hidup kami stabil, kami berencana membeli properti dalam satu atau dua tahun jika kami menemukan properti yang tepat,” kata Adi.