Di Silicon Valley, pengembang bertaruh besar untuk kembali ke kantor

Di Silicon Valley, pengembang bertaruh besar untuk kembali ke kantor

Dari New York ke San Francisco ke London dan seterusnya, tangisan itu telah naik di kota-kota yang ramai: keluarkan aku dari sini! Tetapi ketika coronavirus membentuk kembali kehidupan perkotaan – dan mendorong bisnis untuk memikirkan kembali di mana yang mereka inginkan – sepasang investor real estat California mendorong apa yang tampak seperti visi yang tidak mungkin untuk masa depan.

Gagasan mereka: mengubah San Jose, tetangga pinggiran kota San Francisco di jantung Lembah Silikon, menjadi tempat yang lebih padat dan lebih terawat. Mungkin terdengar seperti jangkauan di tengah pandemi. Tapi mereka bertaruh perusahaan Bay Area yang membiarkan karyawan tersebar akhirnya ingin membawa orang kembali ke kantor, ke satu bagian wilayah yang belum dikuasai teknologi besar.

"Keyakinan saya adalah bahwa kita akan memiliki penyewa berbaris," kata Gary Dillabough, yang bersama rekannya Jeff Arrillaga telah menghabiskan lebih dari $ 300 juta membeli properti di kota selama tiga tahun terakhir, dari tempat parkir ke teater yang menjadi tuan rumah. klub komedi. Coronavirus, jika ada, telah “benar-benar mempercepat dan memperkuat banyak keyakinan yang kita miliki.”

Dillabough dan Arrillaga telah membuat beberapa taruhan terbesar dalam serbuan investasi pra-pandemi ke San Jose. Dengan jalur angkutan massal baru yang ditetapkan untuk menghubungkan kota ke pusat regional lainnya, dan Google merencanakan kampus besar-besaran, pengembang berlomba untuk menangkap apa yang mereka harapkan sebagai gelombang permintaan properti.

Sekitar 12 juta kaki persegi pengembangan komersial – setara dengan lebih dari empat Empire State Building – telah direncanakan untuk pusat kota selama 10 tahun ke depan, setelah lebih dari satu dekade tanpa properti kantor baru. Tambahan 8,5 juta kaki persegi sedang dikerjakan di pusat kota bagian barat, tempat Google mengembangkan ruang untuk sekitar 25.000 pekerja.

Tampaknya waktu San Jose telah tiba. Kota ini adalah yang terbesar ketiga di California – rumah bagi lebih dari satu juta penduduk – tetapi perasaannya yang luas dan tenang membuatnya tanpa prestise perkotaan San Francisco, sementara banyak keluarga teknisi tinggal di pinggiran kota seperti Menlo Park dan Palo Alto. Ini tidak semahal tetangganya, tapi tidak murah dengan cara apa pun. Harga rumah rata-rata sekitar $ 1 juta, dan kota itu berjuang dengan tunawisma dan krisis perumahan bahkan sebelum Dillabough, Google dan yang lainnya meningkatkan prospek menjadikan pusat kota sebagai pusat bagi pekerja bergaji tinggi.

Kemudian muncul coronavirus, dan dengan itu memperhitungkan real estat komersial di seluruh dunia. Menara pusat kota dan kampus pinggiran kota telah dikosongkan, dan beberapa perusahaan mengatakan bekerja dari rumah mungkin ada di sini untuk tinggal. Di seluruh AS, pergeseran ke arah pekerjaan jarak jauh dapat menurunkan permintaan kantor sebesar 10% hingga 15%, kata Dave Bragg, direktur pelaksana di perusahaan riset real estate Green Street Advisors.

Di pusat teknologi dunia, dampaknya mungkin bahkan lebih jelas. Perusahaan-perusahaan Lembah Silikon adalah di antara yang pertama mempromosikan bekerja dari rumah untuk menghentikan penyebaran virus, dan mungkin termasuk yang paling mudah beradaptasi untuk menjadi jauh. Facebook Inc. telah mengatakan sebanyak setengah dari tenaga kerjanya mungkin akan keluar dari kantor dalam 10 tahun ke depan. Daerah ini juga termasuk yang termahal di negara ini, memberi orang insentif untuk melarikan diri.

"Karena pekerja di Silicon Valley dan New York telah menerima izin untuk bekerja dari mana saja, mereka pergi," kata Bragg. "Mereka pergi ke tempat-tempat yang lebih murah dan cukup menyenangkan, tempat-tempat di luar ruangan dengan cuaca bagus."

Untuk Dillabough, ada tandingan terhadap perkiraan kantor suram: Banyak pengusaha ingin pekerja kembali, dan mereka akan membutuhkan lebih banyak rekaman persegi untuk memastikan meja dijauhkan dari jarak yang sesuai. Mereka juga menginginkan ruang yang dirancang lebih baik untuk memastikan pekerja merasa aman.

"Kami telah menemukan bahwa Anda bisa bekerja cukup efisien dari rumah, tetapi saya juga berpikir itu benar-benar hampa – tidak terasa seperti pengalaman pengguna yang ingin saya miliki dalam hidup saya," katanya, menambahkan bahwa ia telah melihat perusahaan mendorong kembali melawan kantor yang lebih kecil.

Dillabough dan Arrillaga memiliki sejarah panjang di Lembah Silikon, menjadikan ini proyek yang menggembirakan bagi kedua teman, yang bertemu di awal karier mereka di perusahaan real estate Cornish & Carey. Arrillaga adalah keponakan legenda properti Bay Area John Arrillaga, sementara Dillabough adalah seorang eksekutif eBay yang berubah menjadi kapitalis ventura. Perusahaan mereka, Urban Community, diluncurkan pada 2017.

Awalnya, pencarian mereka untuk membuat kembali San Jose memiliki mitra terkenal lainnya yang dikenal karena ide-idenya yang ambisius: Pendiri WeWork, Adam Neumann, yang berinvestasi sebagai bagian dari visi "masa depan kota" -nya. Setelah penawaran umum perdana WeWork runtuh, ia menjual sahamnya di enam bangunan ke Westbank Corp yang berbasis di Vancouver pada bulan Februari.

"Secara taktik, itu tidak seefisien yang Anda inginkan," kata Dillabough tentang kemitraan Neumann.

Dua proyek pertama Urban Community adalah gedung kantor serba guna yang disebut Museum Place dan renovasi gedung bersejarah Bank of Italy, gedung tinggi Renaissance Revival 14 lantai yang dibangun untuk menampung salah satu cabang awal yang kemudian menjadi Bank of America Corp. Bagaimana ruang berkembang masih harus ditentukan, meskipun juru bicara Urban Community mengatakan itu akan menjadi "sesuatu yang baru dan bersemangat untuk San Jose."

Mereka belum memiliki pembiayaan konstruksi, tetapi Dillabough tidak khawatir. Dia mengatakan rencana mereka sudah kompatibel dengan dunia pasca-pandemi. Apa yang paling diinginkan perusahaan, katanya, adalah pendekatan baru untuk ruang kantor, dari yang terbaru dalam desain hingga sistem penyaringan udara baru hingga strategi pengurangan kebisingan.

“Proyek biasa-biasa saja akan menghadapi tantangan, tetapi saya pikir ada uang dan menunggu proyek semacam ini dan perkembangan semacam ini,” kata Dillabough.

Bragg, analis Green Street, mengatakan bahwa sementara daerah perkotaan mungkin akan bertahan lebih baik daripada pinggiran kota dalam jangka panjang, dinamika pasar kantor yang berubah akan memaksa pengembang di seluruh negeri untuk memikirkan kembali proyek-proyek yang belum dibangun. .

"Jika saya bertekad untuk membangun gedung kantor, saya akan khawatir bahwa saya tidak akan mencapai target penjaminan emisi yang sama dengan yang saya harapkan sebelumnya," katanya.

Untuk semua ambisi mereka, Dillabough dan Arrillaga bahkan bukan pemimpi bermata luas tentang apa yang bisa terjadi di pusat kota San Jose. Jay Paul Co., salah satu pengembang real estat paling produktif di Silicon Valley, sedang berupaya mengubah koleksi bangunan tua bernama CityView Plaza menjadi kompleks perkantoran sekitar 3,8 juta kaki persegi. Boston Properties Inc. dan Organisasi Sobrato juga merencanakan proyek-proyek besar.

Kota ini telah bekerja keras untuk menggerakkan pembangunan, bahkan karena harus mencurahkan sumber daya untuk memerangi virus. Itu memberi lampu hijau untuk proyek CityView bulan ini, tetapi harus mendorong kembali review pengembangan yang direncanakan Google ke tahun depan.

San Jose "sangat berkomitmen untuk densifikasi dan urbanisasi," kata Kim Walesh, wakil manajer kota San Jose dan direktur pengembangan ekonomi.

Ketika Dillabough berbicara tentang rencananya untuk kota itu, ia membangkitkan tempat-tempat seperti Singapura karena futurismenya dan Paris karena semangatnya.

"Kami adalah rumah bagi beberapa perusahaan terbesar di dunia, tetapi real estat belum menyusul mereka dan itulah yang perlu kami lakukan," katanya. "Kurasa kita tidak berbicara tentang ilmu roket. Saya pikir ini cukup mudah. ​​"

. (tagsToTranslate) CRE (t) Hipotek komersial (t) Industri konstruksi (t) Coronavirus (t) California