Mengapa Carl Icahn bertaruh melawan Louis Joliet Mall

Mengapa Carl Icahn bertaruh melawan Louis Joliet Mall

Namun pergumulan mal dan puluhan properti ritel lainnya di seluruh county memberikan kekayaan kepada Icahn dan investor lain yang telah memasang taruhan besar pada runtuhnya mal perbelanjaan A.S. Mereka mengeksekusi perdagangan yang membayar ketika indeks derivatif hipotek terkenal, CMBX 6, menurun nilainya.

Karena CMBX 6 terkait dengan begitu banyak utang yang dijamin oleh mal dan properti ritel lainnya, investor telah menggunakannya untuk bertaruh pada masa depan ritel bata-dan-mortir. Dengan bisnis yang ditutup dari Maui ke Maine, indeks telah kawah, memberikan pengembalian yang besar kepada investor seperti Icahn yang telah menyingkatnya, atau bertaruh bahwa itu akan menurun nilainya.

“Kami memperkirakan perdagangan ini akan berlangsung selama satu hingga dua tahun,” kata Dan McNamara, kepala sekolah di MP Securitized Credit Partners, yang memiliki posisi pendek pada indeks. “Pada kenyataannya, itu dimainkan dalam satu hingga dua bulan.”

Perdagangan CMBX menjadi terkenal pada 2017, ketika perusahaan termasuk Deutsche Bank dan Morgan Stanley merekomendasikan taruhan pendek ketika gelombang pengecer mengajukan kebangkrutan. Indeks swap default-kredit, yang pertama kali memulai debutnya pada tahun 2006, terkait dengan sekuritas yang didukung hipotek komersial yang mengandung segala jenis real estat.

Seri 6 dari indeks, terkait dengan utang yang diterbitkan pada 2012, memiliki outsize eksposur ke pusat perbelanjaan, membuatnya menarik bagi pedagang yang ingin mempersingkat sektor ritel. Selain Louis Joliet, indeks ini dikaitkan dengan utang pada beberapa properti ritel Chicago lainnya, termasuk Chicago Ridge Mall, Bricktown Square Shopping Center di Chicago West Side dan sebuah gedung yang disewakan ke butik-butik mewah di 25 E. Oak St. di pusat kota Chicago.

Banyak uang naik pada indeks. Pada tanggal 20 Maret, para pedagang telah bertaruh bersih $ 9,4 miliar pada BBB-slice CMBX 6, dan tambahan $ 2,3 miliar pada bagian nilai indeks sampah, menurut Asosiasi Swap & Derivatif Internasional. Icahn menjadi penjual pendek vokal, dan taruhan yang tepat waktu membantu dana lindung nilai kredit Apollo Global Management meraih keuntungan 6 persen hingga awal April. Reksa dana raksasa Putnam Investments dan AllianceBernstein Holding telah mengambil sisi lain dari perdagangan, bertaruh bahwa mal akan tahan terhadap perubahan lingkungan ritel. Keduanya menolak berkomentar.

“Kami memiliki miliaran dan miliaran dolar pada sisi singkatnya,” kata Icahn pekan lalu dalam sebuah wawancara dengan Bloomberg Television. “Ini benar-benar perdagangan yang indah berdasarkan risiko-hadiah.”

Kinerja indeks telah beragam dalam beberapa tahun terakhir. Sementara pembangkit listrik ritel satu kali seperti J.C. Penney dan Sears menutup toko, memar CMBX 6 pada 2017 dan 2018, itu rally pada tahun berikutnya karena ekonomi AS tetap kuat, dengan tingkat pengangguran menyentuh degree terendah 50 tahun. Obligasi hipotek komersial yang mendukung indeks juga terkena pinjaman kantor dan resort, yang telah lebih tangguh dan mengurangi beberapa rasa sakit ritel sebelum pandemi.

Hedge fund Alder Hill, yang merupakan kependekan dari CMBX 6 sejak setidaknya awal 2017, ditutup tahun lalu karena kerugian pada perdagangan menumpuk.

Tetapi penutupan bisnis secara paksa telah menyebabkan investor melarikan diri dari sekuritas hipotek, dengan kekhawatiran tentang tunggakan sewa meningkat. Petugas hipotek mengutip Covid-19 dalam komentar pada lebih dari 600 transaksi real estat komersial yang menunggak pada bulan April, menurut data yang dilacak oleh Bloomberg.
Adapun mereka yang berhasil tetap dengan celana pendek mereka, penyerbuan telah membawa penebusan.

MP Securitzed Credit Fund McNamara, yang kehilangan 37 persen pada 2019, melonjak 53 persen pada kuartal pertama.

Semakin lama shutdown berlangsung, semakin baik taruhan akan terlihat.

“Ada sekitar $ 1 triliun utang hipotek yang mendasari industri pusat perbelanjaan,” kata Tom McGee, chief executive officer dari International Council of Shopping Centers. “Jika entah bagaimana menjadi tidak dapat digunakan, itu akan menciptakan tekanan besar pada pasar modal dan komunitas.”

Bahkan ketika bagian lain dari perjuangan pasar hipotek komersial, ada tanda-tanda bahwa pemulihan ritel mungkin sangat lama. Hanya sepertiga orang dewasa Amerika mengatakan mereka akan merasa aman berbelanja di mal setelah toko dibuka kembali, menurut survei 20 April oleh First Insight, sebuah perusahaan analisis ritel.
Namun, saham operator mal naik minggu ini setelah laporan bahwa Simon Property Group berencana untuk membuka kembali mal di negara-negara bagian yang mengurangi pembatasan tinggal di rumah.

Analis Deutsche Bank, Ed Reardon, mengutip kemampuan terbatas pemilik mal untuk memposisikan kembali properti mereka untuk keperluan lain, mengatakan bahwa pemberi pinjaman bisa kehilangan 80 hingga 90 sen pada dolar. Kerugian besar seperti itu “pada dasarnya akan menghapus” bagian bawahan, atau bagian paling berisiko, dari CMBS berkaitan dengan paparan pinjaman ritel besar.

Pembayaran yang terlewatkan pada pinjaman Louis Joliet menunjukkan masalah di depan mal 980. 000 kaki persegi, yang dibuka pada tahun 1978. Sebuah usaha yang dipimpin oleh Starwood Capital Group, perusahaan ekuitas swasta besar berbasis di Connecticut yang dipimpin oleh Barry Sternlicht, mengakuisisi Joliet mal dan Chicago Ridge Mall sebagai bagian dari akuisisi yang lebih besar pada tahun 2012.

Seorang eksekutif di Starwood Retail Partners, bisnis ritel Starwood yang berbasis di Chicago, tidak menanggapi permintaan komentar.

Setelah kehilangan toko Carson dan Sears, dua department shop tetap di Louis Joliet: J.C. Penney dan Macy's. Meskipun J.C. Penney dan Macy tidak menyewakan ruang mereka dari Starwood, department shop secara historis telah memainkan peran penting di mal dengan menarik pembeli yang mengunjungi toko lain di properti. Lalu lintas pejalan kaki turun ketika department shop tutup, menyebabkan kerusakan jaminan pada pengecer tetangga.

Louis Joliet diduduki 89 persen pada akhir 2019, menurut information Bloomberg pada pinjaman mal. Tidak jelas apakah properti menghasilkan arus kas yang cukup untuk menutupi pembayaran utangnya setiap bulan; info keuangan terbaru tidak tersedia untuk umum.

Tetapi mal di dekat Interstate 55 dan 30 A.S hampir pasti telah kehilangan nilai sejak 2012, ketika dinilai pada $ 131,8 juta, menurut statistics Bloomberg. Itu bisa menyulitkan Starwood untuk membiayai kembali ketika hipotek $ 85 juta jatuh rate pada Juli 2022.

Information Bloomberg menunjukkan bahwa Starwood melakukan pembayaran pada bulan April atas hipotek $ 80 juta yang dijamin oleh Chicago Ridge Mall, yang dibuka pada tahun 1981. Meskipun mal seluas 890. 000 kaki persegi kehilangan toko Carson pada tahun 2018, ia menghasilkan lebih dari cukup aliran kas untuk menutupi pembayaran pinjamannya tahun lalu, menurut statistics Bloomberg.

Namun banyak pengecer berhenti membayar sewa selama krisis, membuat banyak pemilik un tidak tidak dapat melakukan pembayaran hipotek. Beberapa tuan tanah telah berhasil memanfaatkan sumber uang tunai lainnya untuk melakukan pembayaran, tetapi itu akan semakin sulit semakin lama penutupan itu berlangsung.

“Tuan tanah mungkin dapat menutupi beberapa pendapatan yang hilang,” Lindsay Dutch, seorang analis Bloomberg Intelligence. Tetapi “memiliki kelebihan uang tunai dan likuiditas untuk bersandar akan menjadi kunci.” Lebih banyak tuan tanah hampir pasti gagal melakukan pembayaran hipotek bulan depan.

Jika penutupan segera berakhir dan toko dibuka, Louis Joliet dan mal lain yang telah melewatkan pembayaran masih bisa pulih. Tetapi beberapa investor dengan posisi market mengatakan mereka percaya krisis telah secara mendasar mengubah pandangan Wall Street tentang ritel bata-dan-mortir.

“Saya tidak berpikir bahwa Covid melakukan apa pun selain mempercepat apa yang tidak bisa dihindari,” kata McNamara. “Jika badai pada 2008 adalah pasar hipotek perumahan, badai pada 2020 tentu akan berada di pasar hipotek komersial.”

Indeks BBB dari indeks CMBX anjlok 29percent tahun ini hingga Selasa, tidak jauh dari rekor terendah 65 pada 23 Maret.

“Kami masih berusaha mencari tahu seberapa jauh benda ini bisa jatuh,” kata McNamara.

Alby Gallun dari Crain berkontribusi.