Properti EPR: Taruhan Sangat Bagus (NYSE: EPR)

Properti EPR: Taruhan Sangat Bagus (NYSE: EPR)

Awal tahun ini, saya dijelaskan bahwa Properti EPR (EPR) adalah salah satu compounder favorit jangka panjang saya karena diposisikan untuk memberikan ~ 15% pengembalian tahunan di tahun-tahun mendatang.

Nah, kemudian datang pandemi. Dan kalau dipikir-pikir, pernyataan saya sebelumnya berumur sangat buruk. EPR adalah salah satu yang paling terpukul karena memiliki portofolio sewa bersih properti berdasarkan pengalaman, seperti bioskop, kompleks golf dan taman air, yang sekarang semuanya ditutup dan merasakan sakitnya ekonomi shutdown.

Banyak penyewa yang kehilangan pembayaran sewa dan penyewa terbesar EPR, AMC (AMC), sedang menghadapi masa – masa sulit. EPR telah kehilangan dua pertiga dari nilainya dan para analis memberikan jaminan satu demi satu.

Sekarang apa? Apakah sudah waktunya untuk menyerah dan menyadari bahwa EPR tidak akan selamat dari pandemi? Atau apakah ini berpotensi peluang "sekali dalam satu dekade" untuk membeli blue-chip yang terpukul karena keadaan yang sangat tidak biasa?

Kami tetap yakin bahwa meskipun ada ketidakpastian yang sangat besar, EPR akan pulih dan berkembang kembali. Harga saham saat ini sangat didiskon dan menawarkan risiko yang menarik bagi investor. Di bawah ini, pertama-tama kami merangkum tesis investasi jangka panjang, dan kemudian menjelaskan semua alasan mengapa kami tetap optimis tentang masa depan EPR.

Pengingat Tesis Investasi Jangka Panjang

EPR memiliki sejarah panjang dengan kinerja pasar yang luar biasa. Sebelum krisis, ia telah menghasilkan pengembalian seumur hidup 1,895% kepada pemegang sahamnya dibandingkan dengan "hanya" 589% untuk pasar REIT yang lebih luas:

sumber

EPR mampu mencapai kinerja luar biasa ini karena mengikuti strategi investasi actual estat yang unik. Alih-alih menargetkan properti sewa bersih di sektor padat (mis. Apotek, restoran …), properti ini berfokus pada jenis properti nichier yang tidak memiliki permintaan kelembagaan. Ini termasuk bioskop, kompleks golf, space ski, taman air, dan properti eksperimental lainnya.

Sebagian besar investor tidak memasuki ruang ini karena ini adalah investasi mahal yang membutuhkan keahlian khusus dan skala yang signifikan untuk melakukan diversifikasi dengan tepat.

Dalam arti ini, EPR memiliki keunggulan kompetitif yang nyata. Ini dapat menggunakan pengetahuan khusus, hubungan, dan skala signifikan untuk menargetkan properti yang tidak dapat diakses oleh sebagian besar investor lainnya.

Karena ada kekurangan relatif modal mengejar penawaran ini, EPR mendapatkan 8% hingga 10% dari suku bunga alih-alih 5% -6% untuk properti sewa bersih lainnya. Ini juga mendapatkan persyaratan sewa yang lebih baik dengan kenaikan sewa tahunan yang lebih tinggi, sewa yang lebih lama, proteksi sewa utama dan cakupan sewa yang baik.

Sebagai bagian dari portofolio $ 7 miliar, semua risiko properti particular person terdiversifikasi dengan baik dan EPR telah mampu secara konsisten mendapatkan pengembalian pasar yang mengalahkan selama 20 tahun terakhir. Semuanya menunjukkan bahwa ini akan berlanjut jauh ke masa depan.

Tapi Lalu Datanglah Pandemi itu

Dalam resesi reguler, EPR akan melakukannya dengan cukup baik karena memiliki sewa 13 tahun dengan hampir dua kali lipat cakupan sewa dan neraca yang strong. Teater movie secara historis ternyata tahan terhadap resesi karena mereka memberikan beberapa hiburan di luar rumah yang paling terjangkau.

Pertumbuhan field workplace yang bersejarah selama 20 tahun terakhir:

sumber

Namun, kita tidak berada dalam resesi reguler. Kita berada dalam shutdown ekonomi yang disebabkan oleh pandemi dengan langkah-langkah jarak sosial yang memaksa sebagian besar properti untuk ditutup. Dengan kata lain, properti EPR dipukul dengan angsa hitam terburuk yang bisa Anda pikirkan.

Penyewa terbesar EPR akan selamat dari resesi reguler dengan kerusakan terbatas, tetapi dalam lingkungan ini, kesehatan keuangan mereka berada pada risiko besar. Tidak ada bisnis yang dapat bertahan tanpa batas waktu jika mereka tidak memiliki pemasukan tetapi pengeluaran yang tetap ada.

Akibatnya, banyak penyewa berhenti membayar sewa dan beberapa perusahaan leveraged lainnya, termasuk AMC, telah dimulai pembicaraan dengan pengacara kebangkrutan.

Sementara itu, kami tidak tahu berapa lama ekonomi akan tetap terkunci dan kami juga tidak tahu berapa lama tindakan jarak sosial akan berlangsung. Ada ketidakpastian besar tentang 2020, dan mungkin bahkan 2021 hasil. Investor membenci ketidakpastian, dan oleh karena itu, harga saham EPR telah runtuh.

Namun, kami terus mempertahankan investasi EPR kami dan bahkan telah membelinya lebih banyak selama beberapa minggu terakhir. Berikut adalah enam alasan untuk tetap optimis bahkan di saat-saat ketidakpastian yang luar biasa ini:

Alasan # 1: EPR memiliki posisi likuiditas besar dan fleksibilitas finansial yang besar

Dalam sebuah artikel terbaru yang berjudul mengapa REIT yang dipilih dengan baik tidak bangkrut, kami menyoroti bahwa EPR memiliki likuiditas beberapa tahun, bahkan jika itu tidak mendapatkan satu sen pendapatan.

Tangkapan layar dari ponsel Deskripsi yang dihasilkan secara otomatis

EPR adalah perusahaan berperingkat investasi dengan leverage rendah dan tanpa jatuh tempo utang hingga 2023:

Karena itu, EPR berada dalam posisi yang sangat kuat untuk menghadapi krisis sementara ini. Hal ini dapat memungkinkan penyewa untuk menunda pembayaran sewa, dan jika diperlukan, bahkan dapat menyediakan pembiayaan jembatan untuk penyewa yang kekurangan likuiditas terhadap beberapa konsesi.

Penyewa EPR menguntungkan selama waktu reguler. Masalah mereka hari ini adalah bahwa mereka kekurangan likuiditas karena penutupan toko. Dalam skenario ini, posisi likuiditas $ 1,5 miliar EPR adalah pengubah permainan. Ini memungkinkan EPR untuk datang dengan solusi fleksibel yang bermanfaat bagi semua orang dalam jangka panjang. Contoh: EPR dapat memungkinkan AMC untuk melewatkan sewa selama tiga bulan ke depan dengan menukar perpanjangan sewa dari delapan tahun menjadi 15 tahun. Atau, itu dapat menawarkan untuk membeli beberapa properti yang dimiliki sepenuhnya AMC. Anda mendapatkan intinya: Ada banyak hal yang dapat mereka lakukan untuk menyusun solusi yang saling menguntungkan berkat likuiditas ini.

Alasan # 2: EPR memiliki properti yang sangat menguntungkan dalam industri yang berkelanjutan

Selama waktu reguler, properti EPR menguntungkan dengan rasio cakupan sewa yang sehat ~ 2x. Properti ini sangat penting bagi penyewa mereka untuk mendapatkan keuntungan dan mereka pasti tidak ingin kehilangan aset berharga ini.

Bahkan jika profitabilitas turun selama beberapa tahun, cakupan sewa memberikan margin keselamatan dan penyewa tidak mungkin ingin keluar selama mereka masih bisa menghasilkan keuntungan.

Saat ini, semuanya tampak suram dan investor dengan cepat berasumsi bahwa kita hidup dalam tatanan dunia baru dengan prospek yang mengerikan untuk bioskop, taman ski, pusat golf, dll …

Pada kenyataannya, kami percaya bahwa tren menuju “pengalaman kepemilikan”Masih dalam inning awal. Orang adalah makhluk sosial dan keinginan untuk terhubung dan berkumpul tidak akan hilang. Kami akan tetap ingin membuat dan berbagi pengalaman yang tak terlupakan di masa depan. Pengeluaran waktu luang telah meningkat seperti jam kerja, dan setelah kemunduran sementara, itu akan berlanjut sekali lagi:

EPR dan penyewa akan menderita dari kemunduran. Namun pada akhirnya, propertinya akan tetap ada. EPR tidak memiliki risiko kehilangan aset dalam waktu dekat karena neraca yang kuat. Beberapa tahun dari sekarang, aset-aset ini kemungkinan akan kembali pada rekor keuntungan, dan oleh karena itu, penyewa tidak ingin kehilangan mereka karena krisis sementara.

Alasan # 3: Kebangkrutan penyewa adalah reorganisasi hutang, bukan likuidasi

Penyewa EPR menjalankan bisnis yang sukses, tetapi masalah mereka adalah mereka memiliki kelebihan rata-rata dalam situasi di mana tidak ada pendapatan yang masuk.

AMC adalah yang paling terpengaruh karena neraca keuangannya sangat besar setelah investasi selama bertahun-tahun untuk memperbaiki bioskopnya. Tidak seperti apa yang akan diklaim oleh banyak pengkritiknya, AMC memiliki bisnis yang layak yang bebas arus kas positif (capex investasi yang disesuaikan). Ini mengontrol lokasi bioskop terbaik, secara konsisten mengungguli kelompok rekannya, dan jumlah field workplace mencapai tertinggi baru sepanjang masa, bahkan ketika layanan streaming tersedia di hampir setiap rumah tangga.

Karena ini adalah bisnis yang menguntungkan dengan waralaba dan aset yang berharga, tampaknya sangat tidak mungkin untuk dilikuidasi karena masalah neraca.

Bahkan, AMC baru-baru ini diumumkan bahwa itu mengumpulkan $ 500 juta dalam penawaran uang kertas pribadi, bukan sesuatu yang akan dilakukan oleh perusahaan yang berisiko dekat akan likuidasi.

Jika AMC harus mengajukan kebangkrutan, hasil yang jauh lebih besar kemungkinannya adalah reorganisasi utang untuk memungkinkan perusahaan bangkit kembali dari kebangkrutan sebagai perusahaan yang baru saja mengalami deleveraged dengan risiko yang lebih rendah.

AMC Theatres Dikabarkan Bisa Bangkrut Tetapi Kemungkinan Akan Bertahan ...

sumber

Dalam situasi ini, AMC akan diberikan opsi untuk terima atau tolak grasp EPR menyewakan. Di sini penting untuk diingat bahwa bioskop EPR adalah salah satu aset AMC paling produktif. Mereka adalah teater megaplex yang baru saja direnovasi yang menguntungkan dan penting bagi bisnisnya.

Menolak aset menguntungkan jangka panjang berdasarkan hasil jangka pendek yang buruk sepertinya strategi yang buruk. EPR tidak perlu melakukan negosiasi ulang, tetapi bahkan jika kita berasumsi bahwa mereka berakhir di meja perundingan, kita tidak akan mengharapkan konsesi besar-besaran. Kedua belah pihak mengerti bahwa kita berbicara tentang krisis sementara, bukan krisis permanen.

EPR memegang kartu. Ia memiliki aset dan memiliki likuiditas. Jika AMC ingin keluar, EPR memiliki hubungan untuk melepaskan dan / atau mengembangkan kembali properti. Bahkan, beberapa rekan AMC terbesar akan dengan senang hati mengambil alih lokasi AMC, yang merupakan yang terbaik di industri:

EPR menghasilkan 17% dari pendapatannya dari AMC. Saat ini, pendapatan ini telah dituliskan ke nilai yang hampir nol oleh pasar. Apa pun yang lebih baik dari itu adalah kabar baik bagi pemegang saham.

Alasan # 4: Actual property berkualitas tinggi dapat beradaptasi

Investor sering beranggapan bahwa tidak ada yang dapat Anda lakukan dengan properti bioskop kosong. Pada kenyataannya, EPR dapat melepaskan ruang dengan peralatan yang ada ke operator lain atau hanya dapat menghancurkan semua pekerjaan inside dan mengkonfigurasi ulang menjadi pusat ritel, pusat kebugaran, atau apa pun. Tata letak yang fleksibel memungkinkan untuk banyak kegunaan yang berbeda dan biaya untuk mengubah kembali tidak menjadi penghalang.

Rekonfigurasi bioskop juga mengurangi kebutuhan akan parkir, yang memungkinkan untuk mengembangkan situs pad yang sangat berharga dalam investasi actual estat.

Sebelum:

Setelah:

EPR memiliki a video yang bagus tentang cara mengkonfigurasi ulang bioskop jika dan kapan dibutuhkan. Secara historis, EPR telah sangat sukses dalam hal ini dan hari ini EPR berada pada posisi likuiditas yang besar jika diperlukan.

Alasan # 5: Manajemen membeli kembali stok, mengindikasikan mereka memiliki situasi terkendali

EPR memiliki begitu banyak likuiditas sehingga telah memutuskan untuk mengotorisasi pembelian saham hingga $ 150 juta. Ini akan mewakili ~ 10% dari ekuitas, yang cukup signifikan.

Pada saat pengumuman pembelian kembali, CEO mengeluarkan komentar berikut:

Kami memiliki kemampuan untuk menahan situasi seperti yang kami lihat saat ini, mengingat posisi neraca dan likuiditas Perusahaan yang kuat, termasuk penarikan tindakan pencegahan pada jalur kredit kami. Selain itu, sebagai respons terhadap dislokasi pasar dari harga saham kami, Dewan Wali Amanat kami telah mengesahkan program pembelian kembali saham terbatas yang akan kami selenggarakan secara selektif sambil mempertimbangkan dengan cermat posisi likuiditas kami.

Jika mereka akan membeli kembali saham, selain membayar dividen besar-besaran, itu jelas menandakan bahwa manajemen telah mengendalikan situasi.

Dan ini bukan tim manajemen yang ingin Anda pertaruhkan. Berkali-kali, investor yang bearish telah menyerang EPR karena eksposur bioskopnya, dan setiap kali, EPR telah membuktikan mereka salah dan memiliki rekam jejak pengembalian pasar.

Jika mereka berada dalam situasi tertekan yang signifikan, karena harga pasar menyiratkan, mereka tidak akan berbicara tentang pembelian kembali.

Alasan # 6: Penilaian yang lebih rendah dari 2008-2009 menawarkan margin of security

Akhirnya, bahkan jika kita terbukti salah, dan mannequin bisnis EPR mengambil korban permanen dari krisis ini, penilaiannya sudah mencerminkan hal itu.

Dengan asumsi bahwa EPR secara permanen kehilangan setengah dari FFO-nya karena melakukan negosiasi ulang sewa dan kebangkrutan, itu masih akan dihargai hanya ~ 10x FFO berdasarkan harga sahamnya saat ini. Hasil yang lebih mirip bagi kita adalah bahwa EPR dan penyewa mengambil hit besar dalam waktu dekat, tetapi mengembalikan lebih atau kurang kembali regular di tahun-tahun mendatang, sama seperti yang terjadi setelah krisis 2008-2009.

EPR sekarang dihargai dengan diskon 60% untuk NAV, yang bahkan lebih rendah dari pada 2008-2009, meskipun memiliki foundation aset yang lebih baik dan memiliki neraca yang lebih kuat:

Sumber: thetikr.com, information dari SNL Monetary

Kami percaya bahwa valuasi yang didiskon dalam ini sudah mencerminkan ekspektasi yang sangat pesimis dari pasar, dan memberikan margin keselamatan bagi pemegang saham berorientasi jangka panjang yang bisa menunggu ketidakpastian menghilang.

Intinya

Untuk mendapatkan pengembalian modal Anda, Anda selalu berisiko pada beberapa risiko. Dan dalam kasus EPR, risiko terburuk yang mungkin terjadi (penutupan toko paksa) mulai membuahkan hasil.

sumber

Pasar dengan cepat memutuskan bahwa ini akan menyebabkan kerusakan permanen yang tidak dapat diperbaiki.

Kami percaya bahwa itu lebih cenderung menjadi parah, tapi kemunduran sementara yang akan mengatur perusahaan untuk pemulihan yang kuat di tahun-tahun mendatang.

Kami tidak memiliki cara untuk mengetahui apakah stok lebih rendah sebelum naik lebih tinggi, dan jelas, sentimen sangat ditantang, tetapi beberapa tahun ke depan, kami yakin bahwa EPR akan dihargai jauh lebih dekat dengan NAV saat ini (> $ 60 per berbagi) dan untuk alasan ini, kami mempertahankan Pembelian yang Kuat di EPR.

Harapkan banyak berita negatif dalam beberapa minggu mendatang:

  • Tingginya jumlah sewa yang belum dibayar.
  • Penyewa mengajukan kebangkrutan.
  • Analis menurunkan peringkat saham.

Tapi ini sifat permainannya. Anda tidak dapat memperoleh pengembalian yang luar biasa tanpa menjadi pelawan. Ketika Anda mendengar tentang berita negatif ini, ingatlah bahwa:

  • EPR sedang mengalami krisis yang parah tetapi sementara.
  • Ini memiliki likuiditas bertahun-tahun, bahkan tanpa ada sewa masuk.
  • Perusahaan ini memiliki properti yang sangat bernilai dan menguntungkan yang masih memiliki prospek jangka panjang yang sangat menarik.

Sejauh ini, semua artikel bearish yang saya baca menjelaskan yang sudah jelas: Akan ada rasa sakit jangka pendek karena penutupan toko (terima kasih Sherlock). Tetapi tidak satu pun dari mereka yang menyebutkan valuasi saat ini (5x FFO), posisi likuiditas yang sangat besar, kemampuan untuk bertahan selama bertahun-tahun tanpa arus kas, dan kemungkinan pemulihan jangka panjang dari ekonomi pengalaman.

Saya tentu tidak berharap untuk menghabiskan sisa hidup saya di dalam rumah saya menonton Netflix (NFLX) dan memesan makanan pengiriman. Demam kabin mulai menumpuk dan ketika kita mengendalikan krisis ini, orang masih akan menjadi makhluk sosial yang menginginkan hiburan di luar rumah, apakah itu berkencan dengan menonton movie atau makan malam sambil bermain golf.

Kunci untuk bertahan hidup adalah likuiditas dan EPR memiliki banyak hal.

Peluang Berlimpah! Bertindak sekarang!

Di sini, di Excessive Yield Landlord, kami sedang memuat actual property yang sangat diskon saat ini. Peluang berlimpah dan sekarang saatnya bertindak sementara pasar bergejolak!

Kami berbagi semua milik kami Ide High dengan 1.500 anggota kami. Dan Anda dapat memperoleh akses ke semuanya secara free of charge dengan kami Uji coba free of charge 2 minggu!

Anda akan mendapatkan akses instan ke Three Portofolio Mannequin kami, investasi Kursus ke REIT, alat Pelacakan, dan banyak lagi lainnya.

Kami memiliki tempat terbatas dengan diskon 28%. Mulai Hari Ini!

Penyingkapan: Saya / kami EPR lama. Saya menulis artikel ini sendiri, dan itu mengekspresikan pendapat saya sendiri. Saya tidak menerima kompensasi untuk itu (selain dari Mencari Alpha). Saya tidak memiliki hubungan bisnis dengan perusahaan mana pun yang sahamnya disebutkan dalam artikel ini.